FAQ

Att genomföra en fastighetsaffär är i de flesta fall en stor och betydelsefull händelse, oavsett om man är köpare eller säljare. Förutom att jord- och skogsbruksfastigheter idag ofta betingar betydande ekonomiska värden representerar fastigheterna samtidigt ofta en näringsfastighet, traditioner, kulturhistoria och en mängd andra känslomässiga värden. Gården är mycket mer än bara ett boende och ett stycke mark, det är ett helt företag som ska byta ägare.

En försäljningsprocess innebär dessutom att en mängd praktiska frågeställningar måste kunna hanteras på ett tryggt och bra sätt för att båda parter skall känna sig trygga och nöjda efter avslutad affär. Det är därmed en mångfacetterad process för de olika parterna att ta sig igenom.

Nedan finner ni några punkter och frågeställningar som i korthet beskriver olika delmoment som både köpare och säljare har att tänka på.

Vad menas med köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt?

Köparen har enligt lag en långtgående undersökningsplikt. Undersök därför noga samtliga delar av fastigheten och dess byggnader för att hitta eventuella fel eller brister. Är man inte själv mycket kunnig bör man anlita en professionell besiktningsman. Det är inte möjligt att i efterhand ställa krav på säljaren för de fel man borde ha upptäckt vid en noggrann besiktning. Oftast är det köparen som betalar kostnaden för att anlita en besiktningsman.
En besiktningsman gör en besiktning och du får ett besiktningsprotokoll. Kontrollera också om besiktningsmannen har en ansvarsförsäkring. Den kan vara till nytta om besiktningsmannen skulle missa någonting. Det är också viktigt att läsa igenom besiktningsavtalet för att veta vad som ingår. Det kan t.ex. krävas en tilläggsbesiktning för att kontrollera elinstallationer, värmeanläggning, radonhalt, provtryckning av skorsten m.m. Om stora brister framkommer bör man omförhandla priset eller dra sig ur köpet.

Säljaren är i laglig mening egentligen inte skyldig att upplysa köparen om fel i fastigheten. Det ligger dock i säljarens eget intresse, då alla fel som säljaren upplyst köparen om inte längre är okända för köparen och givetvis begränsar köparens möjlighet att i efterhand kräva ersättning för från säljaren. Fel som framkommer efter köpet och som köparen inte rimligen kunnat upptäcka kallas för dolda fel. I de flesta fall ansvarar säljaren för dessa och blir ersättningsskyldig. Ansvaret för dolda fel gäller tio år efter köpet. Säljaren kan i vissa fall friskriva sig från fel och brister, även dolda fel.

När ges en utfästelse?

Säljaren kan bli bunden av en utfästelse beträffande fastighetens skick. De rättsfall som finns visar, att säljaren blir ersättningsskyldig enbart om han gjort en klart uttalad och specificerad utfästelse beträffande fastighetens skick. Allmänt lovprisade eller generella uttalanden betraktas ej som utfästelser.

Vad är dolda fel?

Dolda fel är fel som en noggrann köpare inte kunnat eller borde ha kunnat upptäcka, eller räknat med på grund av fastighetens ålder, pris och skick, och ej heller upplysts om. Sådana fel är säljaren ansvarig för, förutsatt att inte säljaren friskrivit sig för dessa (detta är fullt möjligt när överlåtelsen i huvudsak avser näringsfastighet). Det är också möjligt för en säljare att teckna en försäkring som täcker stor del av de kostnader som kan tänkas uppkomma vid dolda fel.

Hur sker indelning av fastigheter för taxering?

Fastigheter indelas i olika delområden med åsatta olika typkoder.

Några exempel:
Typkod
220 Småhusenhet, helårsbostad för 1 el 2 familjer.
221 Småhusenhet, fritidsbostad för 1 el 2 familjer.
120 Bebyggd lantbruksenhet.
121 Lantbruksenhet bestående av växthus eller djurstall utan anknytning till jord- eller skogsbruk.
110 Obebyggd lantbruksenhet.

Vad är det för skillnad på privatbostad och näringsfastighet?

Vid beskattningen klassificeras en fastighet antingen som privatbostadsfastighet, som redovisas inom inkomstslaget kapital, eller som näringsfastighet, som redovisas i inkomstslaget näringsverksamhet. Som privatbostadsfastighet räknas bl.a. småhus som är inrättad till bostad åt en eller två familjer med tillhörande tomtmark på lantbruksenhet, om småhuset är en privat bostad för ägaren eller dennes närstående. Övriga byggnader eller del av taxeringsenheten är näringsfastighet.

Hur hög är fastighetsskatten?

Fr.o.m. 2008 är fastighetsavgiften 0,75 % av taxeringsvärdet för småhusenhet (byggnad och tomt), dock maximalt 6 825 kr (beloppet gäller 2013 års taxering). Reglerna gäller även för småhus på lantbruksenhet. Fastighetsavgift utgår således inte för skogsbruksvärde, skogsimpedimentsvärde, jordbruksvärde och ekonomibyggnadsvärde ingående i taxeringsvärdet för lantbruksenhet.

När kan skogsavdrag göras?

Vid köp, byte, fastighetsreglering eller liknande förvärv gäller för närvarande följande regler för utnyttjande av skogsavdrag.
Avdragsutrymmet är för fysisk person 50 % av anskaffningsvärdet för skogen inkl skogsmarken. I normalfallet anses anskaffningsvärdet för skogen motsvara så stor del av vederlaget för fastigheten som skogsbruksvärdet utgör av hela taxeringsvärdet.
Den avdragsgrundande skogsintäkten är lika med beskattningsårets hela intäkt på grund av upplåtelse av avverkningsrätt och 60% av intäkt för leveransvirke, samt 60 % av värdet av virkesuttag för eget bruk eller för användning i annan förvärvskälla.

För visst beskattningsår medges skogsavdrag med högst halva den avdragsgrundande skogsintäkten. Om det gäller rationaliseringsförvärv medges avdrag med högst den avdragsgrundande skogsintäkten (dock endast för förvärvsåret och de följande fem åren). Minsta avdragsbelopp är 15 000 kr. Om fastigheten är samägd minst 3 000 kr per delägare, gemensamt dock minst 15 000 kr.

Skogsavdrag skall återföras till beskattning vid beräkning av kapitalvinst i samband med försäljning av fastigheten.

Skatteverket har i ett ställningstagande i februari 2013 definierat om vad som krävs för att ett rationaliseringsförvärv av skogsfastighet ska föreligga. Kontakta din rådgivare på Areal för att klargöra vad förändringen innebär för dig.

Vilka förvärv kräver förvärvstillstånd?

Om förvärv av jordbruksfastighet sker skall i vissa specifika geografiska områden särskilt tillstånd sökas. Inom dessa områden är förvärvet ogiltigt utan detta tillstånd. Förvärstillståndsprövning utförs av länsstyrelsen i det län som berörd fastighet ligger i, under övergripande ansvar av Jordbruksverket. Prövningen skall ses såsom ett instrument för rationalisering av ägarstrukturen i områden med stark ägosplittring samt ett regionpolitiskt sätt att främja såväl sysselsättning som bosättning i glesbygdsområden.

Juridiska personers förvärv av jordbruksfastighet kräver alltid förvärvstillstånd undantaget då förvärv sker från annan juridisk person.

Hur stor är lagfartsavgiften?

Ansökan om lagfart på fastighet söks av köparen hos inskrivningsmyndigheten. Avgiften för detta tas ut med ett belopp motsvarande 1,5 % av det högsta av antingen köpeskillingen eller taxeringsvärdet plus expeditionsavgift om 825:-. För juridiska personer är avgiften f.n. 4,25 %.

Vad är en inteckning?

Inskrivning i fastighetsboken av visst penningbelopp eller servitut.

Vad är ett pantbrev?

Är beviset för att inteckning skett i fastighetsboken för det belopp som angivits i pantbrevet. I fastighetsboken har angivits vilket förmånsläge inteckningen/pantbrevet har fått i förhållande till andra inteckningar/pantbrev i fastigheten. Pantbrevet överlämnas till långivaren som pantsättning för lånet. När lånet är betalt, återlämnas pantbrevet till fastighetsägaren. Det skall förvaras på säkert ställe alternativt placeras elektroniskt i det s.k. publika arkivet, vilket blir allt vanligare, för att om så önskas kunna plockas fram igen och belånas på nytt. Kostnad för uttag av nya pantbrev är f.n. 2 % på uttaget belopp plus expeditionsavgift om 375:- och ev.arvode till banken.

När uppstår budgivning?

En budgivning uppstår i princip då det finns fler än en spekulant på ett objekt. De vanligaste modellerna är sluten eller öppen budgivning.
Vid sluten budgivning får spekulanterna en viss tid på sig att inkomma med skriftligt bud. Mäklaren redovisar buden för säljaren. Spekulanterna informeras inte om varandras bud.

Vid öppen budgivning lämnas skriftligt bud till mäklare. Mäklaren redovisar öppet det högsta budet till säljare och de spekulanter som inkommit med bud. Spekulanterna får då möjlighet att bjuda över varandra.
Säljaren bestämmer i samråd med mäklaren om det skall vara budgivning och hur den i så fall skall utformas. Säljaren är aldrig juridiskt bunden av några överenskommelser avseende budgivning, utan kan när som helst ändra formerna för budgivningen eller helt avbryta den.

En spekulant som lämnar ett anbud är inte juridiskt bunden att stå kvar vid budet. Inte ens om det är skriftligt.

Säljaren har rätt att bestämma om det blir budgivning eller ej och även avbryta en pågående budgivning eller försäljning innan köpekontraktet undertecknats. Det är endast ett underskrivet köpekontrakt som är bindande för bägge parter.

Mäklarens roll vid en försäljning är att vara en opartisk länk mellan säljare och köpare. Mäklaren får därmed inte vara ombud för någon utan ska hjälpa båda parter. Mäklaren har en skyldighet att vidarebefordra alla bud till säljaren trots att de inte inkommit enligt det sätt som bestämts. Det är upp till säjaren att bestämma om budet skall beaktas. Noteras bör att mäklaren inte har någon skyldighet att ge en spekulant möjlighet att bjuda över en annan. Det ligger dock i mäklarens intresse att få ut ett så högt pris som möjligt för fastigheten. Mäklaren har inte möjlighet att själv bestämma vem som får köpa fastigheten. Det är enbart säljaren som beslutar om vem som får köpa fastigheten.

Mäklaren är vidare skyldig att föra anteckningar över alla bud som lämnats och när dessa lämnats. Säljaren och den slutlige köparen har rätt att få kopia av dessa anteckningar. Andra än köparen har inte rätt att få annan information än att han eller hon inte fått köpa.

Vad menas med att säljaren har fri prövningsrätt?

Säljaren behöver inte sälja till den som lämnat det högsta budet. Säljaren är inte heller juridiskt bunden att sälja till det pris som har angetts i en annons eller på annat sätt under försäljningen.

Hur mycket skog får jag avverka på min fastighet?

På en fastighet som har en produktiv skogsmarksareal under 100 ha får inte mer än 50 ha bestå av yngre skog än 20 år. Om skogsmarksarealen överstiger 100 ha gäller att max

50 % av den produktiva skogsmarken får bestå av yngre skog än 20 år. För fastigheter med produktiv skogsmark över 1 000 ha gäller särskilda regler. Slutavverkningar skall i regel anmälas till Skogsvårdsstyrelsen. Beståndsvårdande gallringar kan utföras obehindrat.

När sker i normalfallet tillträdet till en fastighet?

Tillträde sker efter överenskommelse mellan köpare och säljare, normalt inom 1 till 3 månader efter kontraktstecknandet.

Vad är en skogsbruksplan?

Skogsbruksplanen är ett planeringsunderlag för skogsbruket på en fastighet. Innehåller bl.a. en beskrivning om hur skogen ser ut i varje separat avdelning med bonitet, trädslagsfördelning, virkesförråd, ålder, huggningsklass mm. Avdelningarna redovisas på en skogskarta som innehåller fastighetens gränser, vägars bebyggelse o.dyl.

Handpenning?

Vanligtvis erlägger köparen 10 % av köpeskillingen i handpenning vid kontraktstecknandet.

Senast inkomna fastigheter till försäljning

Areal finns alltid nära dig. Vi har 26 kontor runt om i Sverige bemannade med mäklare, jurister & ekonomer som alla är passionerat intresserade av jord och skog.

Hitta ditt närmaste Arealkontor

Sök efter medarbetare