Areal uttalar sig i några småländska tidningar
Majoriteten av fastighetsaffärer inom jord och skog handlar om att markägare köper till areal från närliggande fastigheter. Då kan plötsligt fördelar uppstå som gör att fastigheten i sig också blir mer värd i förlängningen. Henrik Gunnarsson i Vetlanda och Daniel Nordin i Ljungby, båda på Areal, delar med sig av sina erfarenheter av marknaden.
Henrik Gunnarsson är skogsingenjör och fastighetsmäklare i Vetlanda och Daniel Nordin är jägmästare och fastighetsmäklare i Ljungby, båda verksamma inom Areal, där omkring 100 medarbetare ingår i ett nätverk sedan drygt 25 år tillbaka.
Idag finns omkring 50 kontor runt omkring i landet, alltifrån enmanskontor till sådana med uppemot 15 anställda. Inriktningen är jord- och skogsfastigheter, då verksamheten är uppbyggd kring de två benen fastighetsmäkleri och ekonomisk/juridisk rådgivning.
– Folk får väldigt olika bilder i huvudet när man pratar om en gård. En gård kan vara ett gigantiskt lantbruk som egentligen är som en stor industri. Men det kan också vara ett litet torp med några få hektar mark. En gård kan också vara en fastighet som består av ren skog.
Grannen är oftast den som köper marken
60 till 70 procent av Areals fastighetsaffärer är där redan befintliga markägare köper mark från grannfastigheter. Den skarpa marknaden är som regel väldigt lokal, även om den i realiteten är global. Danskar, tyskar och holländare tillhör främst de från utlandet som intresserar sig för mark och gårdar i Småland.
– Man kan ofta säga att ”ett + ett = tre”, när man köper till mark gräns i gräns, fortsätter Henrik. Markägaren får ihop så många praktiska saker genom att ha mer sammanhängande mark. Det blir lättare att sköta den när den ligger nära. En minoritet av gårdarna säljs på den öppna marknaden, oftast rör det sig om generationsskiften.
Mäkleri och rådgivning under samma tak
Henrik menar att ”mäkleribenet” och ”rådgivningsbenet” är cirka 50/50 för hans del i Vetlanda, sett över hela året. Stor del av hans verksamhet handlar främst om rådgivning kring deklarationer, värderingar och generationsskiften. Mycket av det arbetet ska ske på våren, medan fastighetsaffärer löper under hela året.
– Det är ganska många grytor vi rör i på samma gång, kan man säga. Samtidigt som vi håller på med annonsering av ett objekt som ska ut på marknaden, så är vi kanske i slutklämmen i en annan överlåtelse.
Det är en styrka att arbeta inom Areal som liten företagare, eftersom man alltid har uppbackning i ekonomiska och juridiska frågor för att kunna ge professionell rådgivning till kunderna kring fastighetsregleringar, avstyckningar, klyvningar och skogsekonomisk rådgivning, med mera. Det är en bransch där en hel del lagstiftning begränsar och reglerar.
– Vid generationsskiften eller dödsbon kommer även familjerättsliga frågor till. Det är svårt att se vad som är rättvist. Det går inte att bara titta på kronor och ören i dessa övertaganden. Att ta hand om en gård kräver väldigt mycket arbete.
Högre räntor ger en lugnare marknad
När räntorna var extremt låga för några år sedan var det ofta många intressenter när gårdar kom ut till försäljning. Idag när räntorna är något högre är det oftast färre som budar, men de har redan tänkt igenom affären.
Takten är något lugnare och banken ställer lite högre krav på köparna. Framförallt när det rör sig om mindre gårdar med några få hektar, som egentligen inte genererar några större intäkter utan snarare innebär kostnader. Då kan banken ställa villkor om att förbehåll måste finnas med om försäljning av nuvarande bostad.
– Det är en förmån att ha så många kompetenser inom en och samma organisation. Och vi tar hjälp av varandra inom Areal. Vi löser i princip alla frågor vid en överlåtelse av en fastighet. Och precis som Henrik säger så handlar det mycket om att befintliga skogsägare köper till mark.
Men vi har en mycket blandad palett av köparkategorier, med olika bakgrunder. Främst rör det sig om befintliga skogsägare, men vi har även företagsledare som vill investera i skog och barnfamiljer som drömmer om att flytta ut på landet. Vi har så många vackra platser i Småland att det är en ynnest att få arbeta i området. Och man kan nog säga att då räntan stigit något så blir det en annan ekvation när vi räknar på affären och färre har möjlighet att förvärva.
Jord och skog – en långsiktig investering
Varje fastighet är unik och marknaden för jord- och skogsfastigheter fungerar väl. Nämnas bör att innehavstiden för en fastighet är lång, ibland kan det säkert ta 100 år innan en fastighet kommer ut på marknaden i det fall den vandrat vidare inom släkten länge. När den väl kommer ut på marknaden så gäller det att vara beredd som intressent.
När man köpte sin fastighet kanske man har uppfattat det som dyrt, men så kommer inflationen och prisutvecklingen. Och när man tittar i backspegeln, så har marknaden kommit ikapp
– Daniel Nordin
Både Henrik och Daniel är eniga om att affärer som rör jord och skog handlar om livsbeslut.
– Det finns en långsiktighet på ett annat sätt, och är ett boende kopplat till fastigheten så handlar det om ett liv, säger Daniel. Man köper ett läge i landet, som blir en fast punkt för framtida produktion för en långsiktig verksamhet. När man köpte sin fastighet kanske man har uppfattat det som dyrt, men så kommer inflationen och prisutvecklingen. Och när man tittar i backspegeln, så har marknaden kommit ikapp.
Fastigheter är en investering och fungerar som en sparbössa. Efter 20 år i branschen är det ofta jag har fått nypa mig i armen att priserna gått upp så gott som varje år, det är empiriska studier och min erfarenhet från verkligheten, som säger att jord och skog är en bra säkerhet och trygga fastigheter.
Var rädd om dina fastighetsbeteckningar
– Du ska vara rädd om varje fastighetsbeteckning är grundrådet, säger Daniel. Såsom en del fastigheter bildades förr kan man inte få till det med dagens lagstiftning. En liten fastighet med exempelvis omkring tio hektar skog är en klenod i mina ögon. Det är ingen börda att ha många fastighetsbeteckningar. Det kan vara en stor fördel om det till exempel är flera barn vid ett generationsskifte. Då slipper man en lantmäteriförrättning. Det blir mer praktiskt vid uppdelning till arvtagarna.
Likaså om du blir sjuk eller hamnar i ett ekonomiskt trångmål så kan du snabbt realisera en fastighet utan att göra en lantmäteriförrättning. Två grannfastigheter där gränsen är oklar och arronderingen är spretig, så kan det där vara en välgärning att lägga ihop fastigheter. Om de däremot lever sina egna liv med geografiskt avstånd sinsemellan är det en fördel att det är flera fastighetsbeteckningar. Ju större fastigheter är, ju färre har råd att buda då köpeskillingen blir större. Fler har råd att buda om fastigheten är mindre.
Jord- och skogsaffärer är väldigt olika och ofta kan man behöva både ekonomisk och juridisk rådgivning i samband med dem. Det är klokt att ta hjälp av professionell rådgivning då det ofta handlar om stora summor pengar som ger långsiktiga effekter för parterna.
Text: Veronica Ankarvik