De försäljningsvinster som uppkommer vid icke yrkesmässig avyttring av olika tillgångar kallas kapitalvinster. Principen vid vinstberäkningen är att säljaren ska beskattas för skillnaden mellan erlagt och erhållet vederlag. Kapitalvinster för fysiska personer beskattas i inkomstslaget kapital, där skattesatsen är 30 %.

Vad beskattas?

Skattepliktiga kapitalvinster kan uppkomma vid försäljning av exempelvis fastighet, bostadsrätt och värdepapper av olika slag.

Som försäljning av fastighet räknas även försäljning av tomträtt och byggnad på ofri grund samt så kallade allframtidsupplåtelser.

I det följande kommer vi dock endast att beröra de skatteregler som gäller vid försäljning av lantbruksfastighet.

Det är huvudsakligen köp och byte som utlöser kapitalvinstbeskattning. Som köp räknas alla överlåtelser där köpeskillingen uppgår till eller överstiger det gällande taxeringsvärdet.

Om ingen gåvoavsikt finns mellan parterna betraktas dock en överlåtelse som köp även om köpeskillingen understiger taxeringsvärdet. Arv, testamente, gåva eller bodelning utlöser däremot inte kapitalvinstbeskattning, trots att vederlag ofta förekommer även i dessa typer av överlåtelser.

Hur kapitalvinsten beräknas

Den köpeskilling som erhålls efter avdrag för försäljningskostnader blir en skattepliktig intäkt i deklarationen. Från denna intäkt får man emellertid yrka avdrag för den egna anskaffningskostnaden för fastigheten, det så kallade omkostnadsbeloppet. Om det finns ett underskott i näringsverksamheten ska det dessutom alltid minska vinsten vid försäljning av näringsfastighet. Återstoden utgör sedan kapitalvinst och en viss andel därav beskattas som inkomst av kapital. Som schablonmässigt omkostnadsbelopp är det tillåtet att från och med 2024 använda 12 000 kr.

Benefika förvärv

Så kallade benefika förvärv av fastighet, det vill säga förvärv genom arv, testamente, gåva eller bodelning, gör att den nye ägaren, frånsett underskott i näringsverksamheten, övertar den tidigare ägarens skattesituation inklusive möjligheter att beräkna skattepliktig kapitalvinst.

Beräkningsenhet

Beräkningen av skattepliktig kapitalvinst sker huvudsakligen per taxeringsenhet. Detta innebär att fastigheter som har gemensamt taxeringsvärde får ett gemensamt omkostnadsbelopp. Finns privatbostad på fastigheten ska kapitalvinstutredning för denna dock alltid göras separat.

Stig säljer fastigheterna Vikberga 1:3, 1:6 och 2:4. Dessa fastigheter har ett gemensamt taxeringsvärde. Stig har nyttjat det enda boningshuset som privatbostad. Stig får därmed göra två separata kapitalvinstutredningar. Den ena avser privatbostaden och den andra återstoden av fastigheten, näringsfastighetsdelen.

Beräkningsgången

Omkostnadsbeloppet beräknas till de faktiska utgifter man haft för inköp av fastigheten samt kostnader för förbättringar av fastigheten under innehavstiden.
För fastigheter som förvärvats före 1952 får anskaffningskostnaden bestämmas till 150 % av 1952 års taxeringsvärde.

Gjorda skogsavdrag, värdeminskningsavdrag och vissa reparationsavdrag måste i allmänhet tas upp som intäkt i näringsverksamheten. Skatteeffekten kan dock ofta lindras genom att dessa återförda avdrag kvittas mot eventuellt underskott i näringsverksamheten alternativt utnyttjas mot sparat räntefördelningsbelopp.

Beräkningen enligt huvudregeln gäller alltid nominella belopp, vilket innebär att det inte förekommer någon indexuppräkning som tar hänsyn till inflationen. Innehavstiden av fastigheten spelar därmed inte någon roll.

För privatbostad är 22/30-delar av kapitalvinsten, beräknad enligt huvudregeln, skattepliktig. Motsvarande andel för näringsfastighet är 9/10. Med 30 % skattesats medför detta ett skatteuttag på 22 % respektive 27 %.
Observera i sammanhanget att vinst på näringsfastighet måste kvittas mot outnyttjat underskott av näringsverksamhet, vilket i så fall sänker skatten.

Inger köpte ett skogsskifte 1999 för 300 000 kr inklusive inköpskostnader. 2000 yrkade hon 100 000 kr i skogsavdrag. 2023 sålde Inger fastigheten för 3 000 000 kr.

Ingers skattepliktiga kapitalvinst blir enligt huvudregeln 2 430 000 kr ([3 000 000 – 300 000] x 90 %). Dessutom måste Inger ta upp det gjorda skogsavdraget på 100 000 kr som intäkt av näringsverksamhet.

Försäljning av tomter

Försäljning av enstaka tomter från en jordbruksfastighet beskattas normalt i inkomstslaget kapital. Skulle fler än 14 tomter säljas under en tioårsperiod kan dock försäljningarna betraktas som enkel tomtrörelse och då ska beskattningen ske i inkomstslaget näringsverksamhet enligt den så kallade 15-tomtersregeln. De första 14 tomterna beskattas då enligt kapitalvinstreglerna och ytterligare tomtförsäljningar som inkomst av näringsverksamhet.

Intrång med mera

Kapitalvinstreglerna kommer till användning bland annat vid försäljning av en hel fastighet, men även vid delavyttringar, upplåtelser på all framtid av väg- och kraftledningsgator samt vid naturreservatsbildningar, biotopskyddsområden eller liknande.

Notera att i detta kapitel har endast vissa grunder för kapitalvinstberäkning på en lantbruksfastighet berörts. Dessutom måste mängder av ytterligare detaljregler om bland annat kapitalvinstuppskov och kapitalförlustreglerna ibland beaktas. För jord- och skogsägare kan också reglerna om ersättningsfonder vara bra att känna till se även sid. 77. De ger nämligen möjligheter att skjuta upp skatteeffekten vid vissa tillfällen, då exempelvis fastighet avyttrats eller naturvårdsintrång skett och ersättningsmark sedan kan förvärvas inom vissa tidsramar.

För privata skogsägare kan det således vara viktigt att känna till en del om grunderna för kapitalvinstberäkning. På grund av att regelverket är så komplicerat samt att stora penningbelopp ofta står på spel lönar det sig emellertid att anlita sakkunnig hjälp.