Om gården ska överlåtas utanför familjen är det viktigt att spekulanterna får en tydlig bild av vad som erbjuds. Ju bättre underlaget är, desto smidigare försäljningsprocess och desto mindre diskussion och krångel efteråt.

Fastighetsdata

Det första som görs inför en försäljning är att fastställa vem som äger fastigheten, dennes civilstånd och hur fastigheten förvärvats. Alla nödvändiga uppgifter hämtas ur fastighetsregistret där förutom lagfaren ägare, även fastighetens officiella namn, inskrivna rättigheter och skyldigheter, eventuella pantbrev, taxeringsuppgifter m.m. finns att tillgå.

Kartor

Ett bra kartmaterial tillhör de viktigaste underlagen vid försäljning av en gård. Idag har de flesta mäklare tillgång till de senaste kartorna via digitala kartdatabaser. Inför försäljningen bör du och mäklaren gå igenom och markera alla gränser och skiften på kartmaterialet.

Nyttjanderätter, servitut m.m.

Som säljare bör du upplysa mäklaren om alla rättigheter och skyldigheter som är knutna till fastigheten. Hyres- och arrendekontrakt, jakt- och fiskerätter, rätt att nyttja vägar och vatten m.m. Mäklaren bör få en kopia på alla kontrakt och du ska även upplysa om sådant som är muntligen överenskommet, t.ex. om någon har fått lov att ha en båt i en sjö eller liknande. Mäklaren behöver också informeras om hur vägar, diken och andra samfälligheter förvaltas och vilka kostnader eller inkomster som är förknippade med detta.

Byggnadsbesiktning

Inför en försäljning gör mäklaren en översiktlig genomgång av fastighetens byggnader, för att kunna beskriva dessa i försäljningsprospektet. Denna genomgång är bara ytlig och uppfyller inte på något sätt de juridiska krav som ställs på en fullständig besiktning. För detta krävs en sakkunnig besiktningsman och utförandet kan bekostas antingen av säljaren eller av köparen. Om säljaren står för besiktningen kan det vara ett prishöjande argument eftersom det vittnar om noggrannhet och ger en tydligare bild av vad man säljer. Det vanligaste, vid gårdsförsäljningar, är dock att köparen gör en besiktning inför kontraktsskrivningen. Besiktningar av byggnation eller annan kontroll med hjälp av en oberoende konsult är vanligt förekommande, särskilt i de fall som säljaren vill använda sig av någon form av friskrivningsklausul i kontraktet.

Energideklaration

I en energideklaration beskrivs och dokumenteras en byggnads energianvändning och energieffektiviserings-åtgärder föreslås. Sedan 2009 ska energideklaration enligt lag vara upprättad för bostadsbyggnader när de säljs. Bestämmelserna gäller alla typer av småhus, vissa undantag finns dock.

Jordbruk

För gårdar som är i drift redovisas den aktuella avkast-ningen. Utarrenderad mark beskrivs med uppgifter om arrendet och eventuella syneprotokoll redovisas så att man kan bedöma om det finns några brister. Om syneprotokollet är av äldre datum kan det vara värt att göra en ny syn för en korrekt bedömning av nuläget.
Om inventarier eller djur ska överlåtas bör en fullständig förteckning upprättas och värdering utföras av en oberoende värderingsman.
Markkartor, täckdikningskartor och redovisning av stödrätter för EU-stöd är av största vikt. Det bör även framgå tydligt om det kommer att följa med stödrätter vid försäljningen och i så fall till vilket värde.
Finns det fleråriga stöd i form av miljöstöd etc., bör dessa redovisas så att köparen kan ikläda sig ansvar för dessa. Annars riskerar säljaren att bli återbetalningsskyldig för redan utbetalade stöd.

Skogsbruksplan

Om det ingår skog i fastigheten är en skogsbruksplan med tillhörande kartmaterial ett absolut nödvändigt underlag. Eftersom priset på skog i första hand är beroende av virkesförrådet bör planen vara av någorlunda aktuellt datum. Äldre planer ger ofta en felaktig bild av virkesförrådet och har tillväxtuppräkningen skett i dator kan felen bli stora. En äldre plan, noggrant uppdaterad med fältbesök eller en helt ny skogsbruksplan är därför oftast en mycket god investering.

Historik

Gårdens historia är alltid av intresse för en köpare. Finns det ett gårdsarkiv med gamla såväl som nyare dokument om gården eller dess ägare och byggnader är dessa värdefulla både för mäklarens beskrivning och för en köpare som framtida ägare och förvaltare av gården. Äldre kartor är ytterligare ett exempel på viktiga dokument. Det kanske finns berättelser eller sägner som handlar om gården och dess folk som kan ge ett vidare perspektiv på gårdens plats i bygdens historia. Böcker där gården omnämns är också en tillgång.

Ta fram underlag

Följande handlingar bör tas fram inför en försäljning:

• kartor
• skogsbruksplan
• ansökningar om EU-stöd med tillhörande kartor
• markkartor
• täckdikningskartor
• skördestatistik
• miljötillstånd och liknande för produktionen
• avkastningsstatistik för ev. djurproduktion
• ritningar på hus och ekonomibyggnader
• driftsekonomiska fakta
• historiska dokument
• underhållshistorik för husen
• vattenprover för brunnar
• sotningsprotokoll m.m.
• hyres-, arrende- och jakträttsavtal m.m.
• försäkringsbrev
• ev. energideklaration och ev. byggnadsbesiktning

En viktig sak att tänka på är om det finns något som normalt räknas som byggnads- eller fastighetstillbehör och som du vill undanta från en försäljning. I normalfallet medföljer byggnads- och fastighetstillbehör i fastighetsöverlåtelsen. Men genom att göra mäklaren uppmärksam på att du som säljare vill behålla något av ovanstående kan mäklaren informera om detta i fastighetsbeskrivningen. Då blir det tydligt för spekulanter vad som eventuellt skall undantas i fastighetsöverlåtelsen. Lämpligtvis skrivs även detta in i köpekontraktet.

Materialet bör vara så aktuellt som möjligt för att spekulanterna ska få en rättvisande bild av fastigheten. Ju bättre redovisning desto tryggare spekulanter, vilket i sin tur brukar ge både högre nivå på buden och mindre diskussion vid avslut. Därför kan det vara väl värt att uppdatera skogsbruksplaner och annan fastighetsinformation inför försäljningen.
En annan uppgift som är intressant att redovisa är hur fastigheten förvärvats. Har det skett genom gåva eller arv, kan det finnas överlåtelsevillkor som påverkar försäljningen.
Det kan även vara aktuellt att låta utföra en besiktning av fastighetens byggnader före försäljningen. Detta skapar en större trygghet för spekulanter om byggnadernas skick. I vissa fall kan det kanske även leda till att de vågar gå något högre i en eventuell budgivning eller prisförhandling.

Skatteregler

Att sälja en gård innebär att du säljer både en fastighet och en näringsverksamhet. Det kräver planering för att skattekonsekvenserna ska bli så gynnsamma som möjligt. Rätt hanterat kan du spara stora belopp och slipper obehagliga överraskningar vid kommande deklaration. Underskott i näringsverksamheten, gjorda skogs- och värdeminskningsavdrag, avsatta fonderingar och sparat räntefördelningsbelopp är exempel på faktorer som kan ha stor inverkan på beräkningen.

En försäljning ska redovisas för Skatteverket i deklarationen året efter försäljningen. Kontraktsdatum är beskattningstidpunkt och avgör vilket år försäljningen ska beskattas, inte tillträdesdagen. Vid en fastighetsreglering är det däremot när förrättningen vinner laga kraft som är beskattningstidpunkten. I deklarationen ska kapitalvinst beräknas, där man räknar fram vinsten genom att dra ifrån omkostnadsbelopp från försäljningspriset.

Till omkostnadsbelopp får man räkna in det ursprungliga inköpspriset men även investeringar och vissa förbättringar man gjort på fastigheten samt delar av de kostnader som försäljningen medfört.

Har fastigheten förvärvats som arv eller gåva och det saknas ett inköpspris får man istället använda sig av tidigare ägares inköpspris (eller ett schablonvärde utifrån 1952 års taxeringsvärde avseende fastigheten, om det inte skett något köp efter 1952). Det som räknas som privatbostad på fastigheten ska redovisas på blankett K5 och det som hör till näringsdelen av fastigheten ska redovisas på blankett K7. På privatbostadsdelen är nuvarande skattesats 22% av vinsten och på näringsdelen 27% av vinsten.

Proportionering av köpeskillingen genomförs oftast med hjälp av hur taxeringsvärdet är fördelat mellan den privata delen (privatbostad och tomtmark) respektive näringsdelen av fastigheten.

Mäklararvodet är avdragsgillt och får tas upp i omkost-nadsbeloppet. Momsen på mäklararvodet är avdragsgillt i momsdeklarationen för den del som belöper på näringsdelen under förutsättning att säljaren är momsregistrerad och att försäljningen klassas som en verksamhetsöverlåtelse. 

Utöver kapitalvinstbeskattningen ska gjorda värdeminsk-ningsavdrag, exempelvis skogsavdrag, återläggas till beskatt-ning. I första hand skall dessa återläggas mot en eventuell kapitalförlust i blankett K7 och i andra hand skall det återläggas i blanketten NE, inkomst av näringsverksamhet.

Skatteutfallet är en av de viktigaste beslutsgrunderna vid alla former av fastighetsöverlåtelser. Kontrollera därför att din mäklare har nödvändig kompetens på detta område alternativt vänd dig till en redovisningsbyrå eller annan sakkunnig.

Friskrivning

Vid en fastighetsförsäljning har säljare och köpare ett ömsesidigt intresse av att räta ut alla frågetecken, innan kontraktet skrivs. Som säljare ansvarar du för dolda fel i fastigheten under tio år efter försäljningsdatumet. Fram till dess kan köparen kräva återbetalning av del av köpeskillingen om sådana fel upptäcks. Dolda fel definieras som fel som köparen inte haft anledning att räkna med och som inte borde ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten.

Som säljare kan du skydda dig mot dolda fel genom att du formulerar en friskrivningsklausul som bryter banden mellan dig och köparen. Observera att en sådan klausul måste vara mycket noga och korrekt formulerad för att vara juridiskt bindande. En friskrivningsklausul innebär i regel också att du får räkna med ett lägre försäljningspris.

När det gäller gårdsförsäljningar, till skillnad mot villaförsäljningar, är bruket av försäkringar mot dolda fel ännu sällsynt. Det förekommer, men vanligtvis avser försäkringen endast fastighetens bostadsbyggnation.

Försäljning med eller utan inventarier?

Normalt ingår inte lösa inventarier i en gårdsförsäljning. Om lösa inventarier (maskiner, redskap, möbler etc.) ska ingå i försäljningen bör de finnas noterade på en inventarielista med så detaljerade uppgifter som möjligt. Det är också vanligt att man låter värdera inventarierna så att spekulanterna kan bedöma vilka värden det rör sig om. Värdet för inventarierna bör även finnas med i köpekontraktet eller i ett separat överlåtelseavtal mellan parterna.