Finansiering

Att köpa en gård är att köpa en näringsverksamhet. Köpeskilling och andra kostnader ska vägas mot möjligheter till intäkter och kostnadstäckning. Det gör köpet svårare att kalkylera men innebär samtidigt förutsättningar för en riktigt god affär.

Här är några faktorer som ska tas med i beräkningen av den verkliga kostnaden för gården.

Lånevillkor

Olika låneinstitut har olika tak för hur stor del av fastigheten som får belånas. Tumregeln är att 75 % av fastighetens marknadsvärde kan belånas med bottenlån. Låneinstituten gör oftast en egen värdering av fastigheten för att bedöma låneutrymmet. Denna kalkyl görs separat för varje gård och är ganska omfattande varför det är bra att ta kontakt med finansiären i god tid.

Observera att många banker inte belånar mogen skog eftersom den kan avverkas direkt och därför inte utgör någon säkerhet för banken. Det har dock blivit vanligare att banker, tillfälligt, kan låna ut pengar till en skogsfastighetsägare till dess att säkerheten minskas. Om skogsfastighets-ägaren hugger ner hela eller delar av den avverkningsmogna skogen får vederbörande då amortera på lånet motsvarande den minskade säkerheten för banken. En annan möjlighet är att sälja en avverkningsrätt till virkesköpare och på så sätt finansiera en del av köpet.

Låneutrymmet bestäms även av din ekonomi, hur stora inkomster du har och hur mycket av dessa som kan användas för räntor och amortering. I många fall tillkommer också en bedömning av hur den kommande driften ska finansieras och om det behövs några rörelsekrediter.

Kontantinsats

En köpare bör oftast stå för en betydande del av köpe-skillingen genom egen insats. Storleken på kontantinsatsen bestäms av hur stora inkomster och kostnader som beräknas komma från gården.

Driftsekonomi

I många fall är det nödvändigt att göra en noggrann kalkyl över intäkter och kostnader, inklusive skatter, för att få en helhetsbild av gårdens ekonomi. En bra utgångspunkt är att se på nuvarande drift. Vid stora förändringar av driften kan det krävas mer ingående kalkyler, dels för din egen del men även för banken eller den som ska bidra till finansieringen.

Energikostnader står för en stor del av driftkostnaderna och här kan det finnas pengar att spara och t.o.m. tjäna.

Som gårdsägare har du i regel möjlighet att producera både energiråvara och ren energi från sol, vind eller vatten – för eget bruk och till försäljning.

Inventarier och lager

Ofta finns det möjlighet att förvärva inventarier och lager i samband med köpet. Även dessa bör naturligtvis kalkyleras och värderas efter vilken nytta du kan ha av dem. I vissa fall kan de vara helt nödvändiga för att du ska klara kommande drift men ibland kan det vara bättre att avstå från att köpa dessa.

Investeringsbehov

I samband med fastighetsförvärv uppstår ofta behov av följdinvesteringar. Det handlar vanligen om renovering av bostäder, men även om investeringar för driften. I många fall är driften avvecklad eller nedbantad och då gäller det att försöka se vilka möjligheter och svagheter som finns. Är den befintliga driften optimal eller finns det mera rationella metoder att bruka gården?

Kanske ska du styra över till en helt annan verksamhet? Här gäller det att tänka på vilka resurser du har i form av erfarenhet, utbildning, kontakter och inte minst intresse. Ett tips är att ta hjälp av någon utomstående sakkunnig inom jord eller skog för att få råd om hur verksamheten kan bedrivas och utvecklas.

Beskattning

När du kalkylerar kommande intäkter och kostnader är det viktigt att inte glömma bort beskattningen av rörelsen. Den kan annars komma som en obehaglig överraskning efter t.ex. avverkning som gjorts för att finansiera köpet. En viss grundläggande kunskap om jord- och skogsbeskattning är därför bra att inhämta. Mäklaren kan ofta hjälpa till eller hänvisa till andra rådgivare.

Likviditet

Kalkylen bör även ta med faktorer som påverkar framtida likviditet. Skatten är en sådan faktor, eftersom beskattning görs i efterhand. En annan faktor är investeringsbehov som kan dyka upp på kort och lång sikt.

Handläggningskostnader

Gårdsköpet involverar även en del formell hantering som innebär kostnader. Som köpare åläggs du att inom tre månader ansöka om lagfart vilket medför en stämpelskatt på 1,5 % av köpeskillingen + en mindre expeditionsavgift, detta brukar kallas för lagfartskostnad. Äger köparen sedan tidigare en fastighet i samma kommun som den där vederbörande har köpt en ny fastighet finns även möjligheten att fastighetsreglera, dvs överföra mark från den nyinköpta fastigheten till den fastighet som köparen äger sedan tidigare. Då slipper köparen kostnaden för lagfart men får istället betala kostnaden för en lantmäteriförrättning.

Är det en stor fastighet som köpts in kan det i många fall vara ekonomiskt fördelaktigt att fastighetsreglera den nyinköpta fastigheten till den befintliga fastigheten, istället för att söka lagfart. En ansökan om fastighetsreglering, genom köp eller gåva, ska inlämnas till Lantmäteriet inom sex månader från det överlåtelsehandlingen upprättades.

Behöver du låna pengar, kräver banken pantbrev som säkerhet för lånet. Finns det inte pantbrev att överta från föregående ägare, tillkommer en avgift på 2 % av nya pantbrev + en mindre expeditionsavgift. Ibland tar banken även en avgift för själva pantförskrivningen som säkerställer bankens lån.

I de fall som kräver förvärvstillstånd tar Länsstyrelsen ut en avgift, för närvarande 4 600 kr för privatperson. Utöver detta kan det tillkomma kostnader för lantmäteri-förrättningar om fastigheten ska ombildas, avstyckas eller dylikt i samband med försäljningen.