Under 1990-talet genomförde man ofta fastighetsöverlåtelser inom familjekretsen genom köp. Lantbruksfastigheters marknadsvärden och taxeringsvärden var relativt låga. På den tiden fick man också indexuppräkna sina anskaffningsvärden vilket gjorde att kapitalvinsten och skatten vid försäljning inte blev så hög. Dessutom gav köpet övertagaren nytt anskaffningsvärde och skogsavdragsutrymme med bra förutsättningar att driva fastigheten vidare.

Sedan dess har fastigheternas marknadsvärden flerdubblats och taxeringsvärdena höjts avsevärt vid upprepade tillfällen. Indexuppräkningen av anskaffningsvärden har tagits bort. Detta medför ofta stora kapitalvinstskatter för överlåtaren vid en försäljning av fastigheten.

Resultatet blev att de höga överlåtelseskatterna i ett antal år bromsade och förhindrade många överlåtelser av jord- och skogsbruksfastigheter till yngre generationer. Således blev fastigheterna av skatteskäl kvar i ägo hos många allt äldre ägare.

Idag är drygt 1/3 av skogsägarna pensionärer, medan bara någon procent av ägarna är under 30 år. Detta torde innebära att ett stort antal överlåtelser av skogsfastigheter kommer att ske de närmaste åren. De flesta generationsskiften genomförs nuförtiden genom gåva där övertagaren betalar ett vederlag till överlåtaren.

Köp eller gåva?

I inkomstskattehänseende finns för överlåtelser av fastigheter en skarp gräns mellan köp och gåva. Ett köp uppstår när vederlaget för en fastighet uppgår till eller överstiger taxeringsvärdet. Då får köparen nya anskaffningsvärden och bland annat möjlighet till skogsavdrag, men säljaren måste deklarera försäljningen och oftast betala kapitalvinstskatt på köpeskillingen.

Om vederlaget däremot understiger taxeringsvärdet och gåvoavsikt finns mellan parterna är överlåtelsen i fråga en gåva. Gåvotagaren får i så fall inte några nya möjligheter till skogsavdrag, men överlåtaren behöver å andra sidan inte betala någon kapitalvinstskatt på de pengar han erhåller i samband med överlåtelsen. Inför en familjeintern överlåtelse bör man därför noga tänka igenom de skatteeffekter som uppstår hos både överlåtaren och förvärvaren av fastigheten.

Numera orsakar inte arvs- och gåvoskatter några bekymmer, men de inkomstskattemässiga effekterna kan fortfarande ställa till problem. Det som är skattemässigt bra för överlåtaren är ofta en skattemässig nackdel för förvärvaren och vice versa. Överlåtelser av jord- och skogsbruksfastigheter sker ibland som en kombination av både köp och gåva.

Ingela tänker överlåta en skogsfastighet till sonen Filip under 2024. Fastighetens taxeringsvärde är 2 900 000 kr.

Om Filip betalar ett vederlag på minst 2 900 000 kr i samband med överlåtelsen är denna i sin helhet ett köp.

Om Filip däremot betalar ett belopp på mindre än 2 900 000 kr till Ingela är fastighetsöverlåtelsen helt och hållet en gåva.

I sammanhanget kan vi nämna att vederlag i släktöverlåtelser kan helt eller delvis erläggas genom utfärdande av reverser (”skuldebrev”).

När förändringar av taxeringsvärdet sker, som exempelvis 2023, måste man, i början av året, se upp med överlåtelser med vederlag ”nära taxeringsvärdet”. Det nya taxeringsvärdet blir nämligen inte fastställt förrän en bit in på det nya beskattningsåret men gäller ändå från årets början. Skulle vederlaget hamna på ”fel sida” om det nya taxeringsvärdet kan en tänkt gåva bli ett köp eller tvärt om.

Högre taxeringsvärde medför att gränsen mellan köp och gåva också höjs, vilket kan innebära ännu högre kapitalvinstskatt för säljaren. Troligen medför detta att gåvoalternativet blir ännu vanligare som överlåtelseform mellan släktingar framöver, trots att även detta kan medföra vissa skattemässiga nackdelar för gåvotagaren på längre sikt.

Ett generellt problem vid många generationsskiften är inte alltid skattereglerna som sådana, utan höga fastighetsvärden. Det kan helt enkelt bli mycket ekonomiskt kännbart för en övertagare att lösa ut exempelvis syskon och delägare ur jord- och skogsfastigheter. Detta trots att många släktöverlåtelser ofta sker en bra bit under rådande marknadsvärden, men även det priset kanske medför en belåning som är högre än vad fastigheten egentligen långsiktigt förmår att avkasta.

Lagfartskostnader

I samband med lagfartsansökan för gåvotransaktioner finns också en viktig gräns att beakta. Stämpelskatt utgår nämligen om motprestationen uppgår till 85 % eller mer av taxeringsvärdet året före lagfartsbeviljande.

För fysiska personer är stämpelskatten 1,5 % av taxeringsvärdet, eller av motprestationen om denna är högre. För juridiska personer är den 4,25 %.

Filip i exemplet ovan får fastigheten i gåva av sin mor Ingela 2023. I samband med gåvan betalar Filip 2 000 000 kr i motprestation till sin mor. När Filip söker lagfart på sin gåva i början av år 2023 understiger motprestationen gränsen 2 465 000 kr (85 % av taxeringsvärdet 2023). Därmed utgår ingen stämpelskatt alls för lagfarten, bara en expeditionsavgift om 825 kr.

I syfte att undvika betydande stämpelskatter kan fastighetsöverlåtelser ibland med fördel göras som så kallade fastighetsregleringar, genom Lantmäteriets försorg. En relativt okomplicerad fastighetsreglering kanske kostar 50 000 – 100 000 kr (ibland mer) i lantmäterikostnad, men då kan stämpelskatten ofta falla bort helt. Detta kan löna sig ordentligt ibland, kanske speciellt vid fastighetsförvärv till höga priser på öppna marknaden. Väntetiden hos Lantmäteriet kan dock ofta vara lång. Lagfartskostnaden för bland annat arvskiften och bodelningar uppgår för övrigt alltid till blygsamma 825 kr, oavsett eventuella vederlagets storlek.