Värdet på gårdens jordbruksmark påverkas av flera faktorer. Den totala arealen förstås, men också av kvaliteten på jorden, det geografiska läget, hur mycket som är åkermark respektive naturbete, vilka stödrätter som finns, markens storlek och form samt eventuella arrendeavtal.

Jordmån

Jorden kan vara mer eller mindre bördig. Kvaliteten framgår sällan av prospekten men ibland finns det markkartor som beskriver åkermarkens jordarter, mullhalt, ph-värden och näringstillstånd. Dessa förhållanden har stor effekt på skördenivåerna varför en markkarta av någorlunda färskt datum är ett värdefullt dokument. Det går också att se på skördestatistiken om skördarna ligger över eller under genomsnittet. Växtföljden ger också en indikation på vad som går att odla på åkermarken.

Diken

Dikning och dränering är andra faktorer som påverkar avkastningen från ett skifte. Dikningens ålder, utförande och funktion bör beaktas. Ny systemtäckdikning kostar idag cirka 25 000 kr/hektar. Många åkrar och beten ingår i stora system med dikning som täcker flera fastigheter. Det kallas för dikningsföretag och innebär att fastigheten debiteras för underhåll med jämna mellanrum. Undersök hur stora utdebiteringar det brukar vara och hur ofta de kommer. Är marken avvattnad genom invallning, dvs. krävs det pump för att leda bort vattnet, tillkommer driftskostnader för pumpen och kännbara kostnader den dag anläggningen behöver bytas ut.

Åkermark och bete

Fördelningen mellan åkermark och bete är intressant. Det påverkar bl.a. möjligheterna till djurhållning. Notera att man bör skilja på naturbete och bete på åkermark. Naturbete är mark som inte lämpar sig att plöja och därför inte går att odla, medan bete på åkermark går att använda både som åker och bete.

Arrondering

Även skiftenas storlek och form – arrondering – påverkar brukandet och möjligheterna till avkastning. Smala skiften med ojämna kanter är svårare att bruka och ger en sämre driftsekonomi. En välarronderad bit jordbruksmark ser med andra ord ut som en kvadrat eller en rektangel i ett sammanhängande skifte. Man ser ibland att en hel fastighet beskrivs som välarronderad. Det betyder att den består av en väl sammanhållen ägofigur och har som regel inte med jordbruksmarkens arrondering att göra.

Stödrätter

En viktig faktor för driftsekonomin är om och hur många stödrätter som hör till gården. Stödrätterna styr storleken av det så kallade Gårdsstödet vilket är en viktig del av EU-stöden. Normalt finns en stödrätt för varje hektar jordbruksmark.

För att erhålla gårdsstöd krävs det att arealunderlaget är minst 4 hektar och att innehavet av stödrätter uppgår som lägst till 4 stycken. Stödrätternas värde har tidigare varierat, men från och med år 2020 är alla stödrätter i Sverige lika mycket värda. En stödrätt är värd cirka 130 euro.

Stödrätternas antal och storleken på det årliga EU-stödet anges ofta i fastighetsbeskrivningen. Tillgång till senaste SAM-ansökan om EU-stöd med tillhörande blockkarta är ett bra underlag. Det bör också framgå av beskrivningen om säljaren har för avsikt att överlåta stödrätterna i samband med försäljningen. Saknas stödrätter finns det en börshandel där förvärv av stödrätter är möjlig. Under 2023 kommer stödrättsystemet förändras. Om du står inför ett förvärv är det bra att prata med en kunnig rådgivare för att få klarhet i gällande regelverk.

Arrenden

På jordbruksfastigheter finns ofta arrenden. Det betyder att hela eller delar av gården är upplåten till någon som mot arrendeavgift får bruka marken.

Man skiljer på sidoarrenden och gårdsarrenden där sidoarrenden innebär att det inte ingår någon bostad för arrendatorn. Juridiskt innebär det en stor skillnad eftersom en gårdsarrendator har ett starkt besittningsskydd. Arrendekontrakt skall vara skriftliga. Av dessa framgår hur stor arrendeavgiften är, men också på hur lång tid arrendet löper och övriga villkor. En sittande arrendator kan vara både positivt och negativt för dig som spekulant. Det beror naturligtvis på om du har för avsikt att själv bruka marken eller inte.