Fastighetsbeteckning och fastighetsregistret

Varje fastighet finns registrerad i Lantmäteriets fastighets-register med en officiell beteckning enligt modellen: HÄRNÖSAND SKOGEN 1:1. ”HÄRNÖSAND” visar vilken kommun fastigheten ligger i. ”SKOGEN” visar i vilken trakt eller by och ”1:1” visar vilken av fastigheterna i trakten som avses. I alla offentliga sammanhang är det noga att använda den officiella beteckningen.

I registret finns också koordinater som beskriver var fastigheten ligger och om den består av flera områden/skiften. Här finns också uppgifter om vem som äger fastigheten och vilka rättigheter fastigheten har och om den belastas av skyldigheter. Man ser också om det finns penninginteckningar. Även fastighetens taxeringsvärden anges här.

Ett utdrag ur fastighetsregistret är en viktig källa till information för dig som spekulant. GDPR-lagstiftningen har medfört att fastighetsregistret sällan finns med i prospekt eller dylikt då densamma innehåller personuppgifter som inte får spridas. De uppgifter som finns i fastighetsregistret är dock offentlig handling och normalt tillhandahåller mäklaren ett fastighetsutdrag om du ber om det.

Nyttjanderätter och servitut

En nyttjanderätt innebär att någon annan än ägaren har rätt att använda fastigheten på något sätt. Vanliga nyttjanderätter är hyra, arrenden, jakträttsupplåtelser och avverk-ningsrätter för skog. Andra typer som förekommer är rätt att ta ved etc.

Nyttjanderätter kan vara inskrivna i fastighetsregistret, men det är inte säkert. Normalt redovisas vilka nyttjande-rätter som finns i prospektet. Du bör som köpare ställa frågan till säljaren om det finns ytterligare nyttjanderätter på fastigheten.

Servitut innebär att en fastighet har rätt att förfoga över en annan fastighet i något avseende. Det kan till exempel innebära att man har rätt att ha en utfartsväg, rätt att nyttja en brunn eller liknande. Vanligen är dessa inskrivna i fastighetsregistret, men det kan även finnas servitut som inte är inskrivna.

Servitut kan skapas genom att en lantmätare anser det nödvändigt för att få ändamålsenliga fastigheter och dessa kallas officialservitut eller lantmäteriservitut. Det kan även bildas genom att fastighetsägarna är överens om att upprätta ett servitut och kallas då avtalsservitut.

Nyttjanderätter och servitut gäller mot en ny ägare om de är inskrivna i fastighetsregistret eller angivna i köpekontraktet (undantag är bostadshyra och gårdsarrende som alltid gäller mot ny ägare).

Samfälligheter

Samfälligheter är mark- eller vattenområden som är gemensamma för flera fastigheter, t.ex. vägar och diken. Det finns också många äldre samfälligheter kvar som tjänande gemensamma angelägenheter i byarna, t.ex. grustag och båtuppläggningsplatser. Det kan vara bra att ta reda på hur stor en samfällighet är arealmässigt och hur många fastigheter som har andel i densamma.

Om samfälligheten består av flera hektar och den har få delägande fastigheter kan samfälligheten i sig ha ett ekonomiskt värde. Är densamma samtidigt bevuxen med äldre skog, då bör man ha med detta i värdeberäkningen inför ett fastighetsköp. En annan vanlig typ är fiskesamfälligheter där flera fastigheter i en by gemensamt disponerar fiskerätten inom ett vattenom-råde. Det kallas för att fisket är oskiftat och innebär bl.a. att man inte kan upplåta sin fiskerätt utan övriga delägares godkännande.

Samfälligheter kan också vara större områden med skog eller mark. Oavsett vad samfälligheten avser så är det intressant hur stor andel en fastighet har eftersom detta styr fördelningen av samfällighetens intäkter och kostnader. Stor andel i en utdelande samfällighet, t.ex. socken- eller häradsallmänningar, är en tillgång som bör beaktas i samband med ett köp.

Allmänning

Allmänningar, eller marksamfälligheter som den korrekta benämningen lyder, är mark som tillhör flera fastigheter. Marken sköts av en förvaltare och eventuellt överskott fördelas mellan fastighetsägarna. Ibland i form av pengar och ibland i form av bidrag till återplantering, vägunderhåll etc.

Utdelning från allmänning är skattepliktig och vid värdering av en gård ska andel i allmänning betraktas som en tillgång. Detta utförs oftast genom en avkastningsvärdering där man tittar på historisk utdelning och beräknar ett snittvärde för den sannolika årliga utdelningen framåt i tiden.

Pantförskrivningar

På en fastighet kan det finnas uttagna pantbrev. Pantbrevet är en värdehandling som ägs av fastighetsägaren och som denne överlämnar till långivaren som säkerhet för lån.
När man löser lån lämnas pantbrevet tillbaka till fastighetsägaren. Kostnaden för nya pantbrev är 2 % av pantbrevs-beloppet + en mindre expeditionsavgift. Att det finns tillgängliga pantbrev för dig som köpare är alltså en tillgång.

Äldre pantbrev förekommer som brev, i pappersform, medan nya pantbrev endast lagras digitalt. Pantbrev i pappersform, så kallade skriftliga pantbrev, kan ibland vara förkomna. Det är vanligt att det uppdagas i samband med en fastighetsöverlåtelse och att de måste dödas, dvs ogiltigförklaras, för att en ny ägare ska kunna utnyttja hela pantbrevsutrymmet på fastigheten. Mäklaren brukar kunna vara behjälplig med ansökan om att döda förkomna pantbrev. Dock dröjer det 6-12 månader innan ett förkommet pantbrev kan dödas, vilket i sin tur kan skapa problem för en köpare om vederbörande är i behov av att låna på pantbrevsutrymmet som de förkomna pantbreven avser.

Förvärvstillstånd

Som tidigare nämnts slipper många att ansöka om tillstånd att förvärva en jordbruksfastighet. Undantaget är de församlingar som definieras som glesbygd. Förteckning över dessa kan man få via Länsstyrelsen som också är den myndighet som beviljar eller avslår förvärvstillstånd. Om en köpare behöver söka förvärvstillstånd så ska ansökan skickas in till Länsstyrelsen i det län där fastigheten som förvärvas är belägen. Kostnaden för ansökan om förvärvs-tillstånd är 4 600 kr för en fysisk person.

Förvärvstillstånd kan vägras om man anser att fastigheten behövs för att säkra boende och arbetstillfällen på orten. Det är normalt svårt att få förvärvstillstånd för juridiska personer om inte säljaren är en juridisk person.