Vid familjeintern generationsväxling kan en gård överlåtas på i huvudsak tre olika sätt – som köp, gåva eller arv. I alla tre alternativen krävs en korrekt formulerad skriftlig handling för att överlåtelsen skall äga laga kraft. Löfte om framtida överlåtelse är alltså utan verkan. Vilken överlåtelseform man väljer beror bland annat på vilka skattemässiga effekter man vill uppnå och om man vill ställa några villkor på överlåtelsen.

Några tydliga principer för när det ena eller andra är att föredra finns inte utan måste avgöras för varje fastighet och för varje unik familjesituation.

Köp

Ett köp innebär att någon betalar taxeringsvärdet eller mer för gården. Om den bjuds ut på öppna marknaden räknas det som ett köp även om priset inte når taxeringsvärdet. Med köp kan också jämställas vissa överlåtelser genom lantmäteriförrättning, t.ex. fastighetsregleringar.

De skattetekniska fördelarna tillfaller främst köparen, som kan göra skogsavdrag m.m. mot kommande inkomster. För säljaren utlöser ett köp ofta en kännbar kapitalvinstbeskattning. Svenska gårdar har i regel långa innehavstider med låga ingångsvärden vilket ger höga skatteeffekter.

För- och nackdelar med köp

+ ger nytt utrymme för skogsavdrag (för förvärvaren)
+ innebär nya avskrivningsunderlag för ekonomibyggnader m.m. (för förvärvaren)
+ ger nytt underlag för räntefördelning, expansionsfond (för förvärvaren)
+ nytt ingångsvärde vid framtida försäljning (för förvärvaren)

– höga lagfartskostnader (för förvärvaren)
– utlöser kapitalvinstbeskattning (för överlåtaren)
– går inte att ställa villkor för överlåtelsen (för överlåtaren)

Om ett köpekontrakt upprättats med ett villkor som är ogiltigt kan köpekontraktet fortfarande vara giltigt, trots att villkoret i sig inte är giltigt.

Gåva

Gåva innebär en frivillig överlåtelse av förmögenhet (t.ex. en fastighet). Om överlåtelsen sker till en motprestation understigande gällande taxeringsvärde räknas överlåtelsen inkomstskattemässigt som gåva, annars som köp.

För- och nackdelar med gåva

+ ingen kapitalvinstbeskattning utlöses vid överlåtelsen, även om stora motprestationer ibland förekommer (för överlåtaren)
+ möjligt att ställa villkor för gåvan (för överlåtaren)
+ lägre lagfartskostnader, endast en mindre expeditionsavgift (för förvärvaren)
– ofta sämre inkomstskattesituation, vilket i viss mån kan uppvägas av att sparad räntefördelning och skogskonton kan överlåtas, helt eller delvis, till förvärvaren (för förvärvaren)

Arv

Arv innebär att fastigheten överlåts genom arvskifte eller genom förordnande i testamente efter en avliden.

För- och nackdelar med arv

+ ingen kapitalvinstskatt utlöses vid överlåtelsen, även om stora skifteslikvider ibland förekommer (för överlåtaren)
+ möjligt att ställa villkor genom upprättande av testamente (för överlåtaren)
+ lägre lagfartskostnader, endast en mindre expeditionsavgift (för förvärvaren)
– ofta sämre inkomstskattesituation vilket i viss mån kan uppvägas av att sparad räntefördelning och skogskonton kan överlåtas till förvärvaren (för förvärvaren)
– går inte att tidsbestämma överlåtelsen i förväg (för alla parter)

Ur skattesynpunkt blir såväl arv som gåva billigare än köp vid överlåtelsen, eftersom det inte blir någon skatt på själva överlåtelsen. Det finns också möjlighet för överlåtaren att ställa villkor för hur man får förfara med gåvan (eller arvet). Man bör dock inte ställa alltför detaljerade eller långtgående krav eftersom det kan få oönskade effekter på sikt.

Nackdelen med arv och gåva är att det i efterhand kan bli mer kännbar skattebelastning för mottagaren på inkomster från fastigheten. Exempelvis kan det vara svårt att hantera inkomster efter skogsavverkningar utan att ha bra underlag för räntefördelning, expansionsfond eller skogsavdrag. Även den kapitalvinstbeskattning överlåtaren slipper vid överlåtelsen kommer att få betalas vid en framtida försäljning av förvärvaren. Med andra ord, man skjuter skattebördan framför sig.

Värdering alltid värdefullt

Oavsett om gården ska säljas, ges bort eller ärvas behöver den värderas. Vid generationsväxling utgör värderingen grund för hur andra släktingar ska lösas ut. Vid försäljning bestämmer den fastighetens utgångspris eller prisidé. Värdering av gårdar är ingen exakt vetenskap, men precisionen ökar ju bättre erfarenhet och lokal marknads-kännedom värderaren har. Det är ett omfattande och tidskrävande arbete som kostar en slant, men det brukar vara väl använda pengar. En professionell värdering minskar risken för problem med arvstvister och skapar förutsättningar för att hitta köpare som är beredda att betala ett marknadsmässigt pris.

Avkastningsvärde + icke monetära värden = marknadsvärde

Värdet på en gård kan principiellt delas upp i två delar; avkastningsvärde och icke monetära värden.

Avkastingsvärde är det som historiskt sett haft störst betydelse. Det avser summan av alla kommande intäkter minus kostnader, diskonterat till försäljningsdagen med hjälp av en kalkylränta. För beräkning av avkastningsvärdet används olika matematiska modeller som ger en tämligen bra uppskattning. Ju närmare i tiden intäkter och kostnader förväntas komma, desto större påverkan har de på värdet. Förr i tiden, när alla gårdsägare var aktiva bönder, var avkastningen helt avgörande för det värde man satte på gården. Idag börjar dock icke monetära värden få allt större betydelse.

Icke montitära värden är det man brukar kalla mervärden eller mjuka värden, t.ex. gårdens karaktär och läge, närhet till sjöar, möjligheter till jakt och fiske m.m. För säljaren kan faktorer som att gården stannar inom familjen eller släkten vara det som påverkar det icke monetära värdet. Några matematiska formler för beräkning av detta värde finns inte utan bedömningen får göras på subjektiva grunder utifrån värderarens erfarenhet.

Genom att lägga ihop avkastningsvärdet och icke monetära värden får man slutligen ett marknadsvärde, dvs. det mest sannolika försäljningspriset vid en försäljning på den öppna marknaden.

Ortsprismetoden

Den i praktiken mest använda metoden för bedömningen av marknadsvärdet är dock den s.k. ”ortsprismetoden”. Den innebär att man jämför den aktuella gården med liknande fastigheter som sålts i trakten under senare år. Metoden kräver erfarenhet och god lokal marknadskännedom. Dels i form av insyn och kunskap om vilka gårdar som sålts och dels för att bedöma hur de skiljer sig från det aktuella objektet.

Produktionskostnadsmetoden

Ytterligare en variant för att få fram ett värde på en fastighet eller framförallt för att få fram ett delvärde av en fastighet är produktionskostnadsmetoden. Ett exempel där man använder produktionskostnadsmetoden är för att få fram rimliga marknadsvärden för en gårds ekonomibyggnader eller produktionsanläggningar. Där utgår man från de produktionskostnaderna som uppkommit för att uppföra en byggnad eller anläggning. Därefter minskas produktionskostnaden med den värdeminskning som skett av byggnaden eller anläggningen på grund av ålder, förslitning m.m.

Eventuella förbättringar på byggnaden eller anläggningen sedan uppförandet adderas värdet. På så vis får man fram ett värde eller delvärde för vad marknaden kan tänkas vara beredd att betala för en likvärdig byggnad eller anläggning.