I följande avsnitt går vi översiktligt igenom de vanligaste samfälligheterna en ägare av en jord- och skogsbruksfastighet kommer i kontakt med. Har du blivit vald till kassör eller ordförande i en samfällighet rekommenderas att du läser på ytterligare vilka regler som gäller. På Skatteverkets och Lantmäteriets hemsidor finns utförlig information som är gratis att ta del av. Samfälligheter ska i vissa fall lämna kontrolluppgifter till Skatteverket avseende utbetalda arvoden samt i vissa fall avseende lämnade utdelningar. Information om detta finns på Skatteverkets hemsida.
Samfälligheter förvaltas antingen som delägarförvaltad eller som föreningsförvaltad samfällighet.
Föreningsförvaltad samfällighet är ett eget skattesubjekt och ska lämna inkomstdeklaration och i förekommande fall även momsredovisning. Ett exempel på föreningsförvaltad samfällighet är en häradsallmänning.
Vi tänkte i detta avsnitt främst koncentrera oss på några typer av delägarförvaltade samfälligheter och som exempel kan nämnas vägsamfällighet, fiskevårdsområde, dikningsföretag som vanligen är delägarförvaltade. Även mark kan vara samfälld. Exempel på detta är samfälld skogsmark eller mark i anslutning till vatten. Mark och skog som är samfälld fastighetstaxeras tillsammans med den fastighet andelen tillhör.
När det gäller samfälligheter är det så att andelen i samfälligheten tillhör den delägande fastigheten snarare än den person som äger fastigheten. Byter fastigheten ägare följer även andelen i samfälligheten med i ägarbytet. Uppgifter om den delägande fastighetens andel i samfälligheten finns registrerat hos Lantmäteriet. Ofta finns även en lantmäteriförrättning där det framgår hur samfälligheten bildades, de ägande fastigheternas andelar i samfälligheten samt en debiteringslängd där det framgår hur eventuella avgifter ska tas ut av delägarna.
Det är även ganska vanligt att vägsamfälligheter som bildats längre bak i tiden saknar av Lantmäteriet fastställda andelstal med tillhörande debiteringslängd. I dessa sker utdebitering oftast efter en överenskommen fördelning mellan delägarna. En av Lantmäteriet fastställd debiteringslängd är alltid att föredra men nyttan av en sådan får naturligtvis ställas mot kostnaden för att genom en lantmäteriförrättning få andelstal fastställda. Det är inte vanligt att handel med andelar i samfälligheter sker men i de fall man handlar med andelar i ex. vis samfälld skog så måste man göra en lantmäteriförrättning så att de nya andelstalen fastställs.
En samfällighet ska oavsett förvaltningsform ha ett organisationsnummer och en styrelse. Det ska dessutom finnas stadgar och någon ska utses till firmatecknare. Av stadgarna ska det framgå vad föreningens syfte är, hur årsmöte ska hållas med mera. Beroende på storlek och vilken verksamhet samfälligheten bedriver samt vad som står i föreningens stadgar är kraven på bokföringsskyldighet och hur räkenskapsåret ska avslutas olika. Genomgående är att det åligger samfälligheten att hålla god ordning på sina räkenskaper och kunna redovisa dessa för delägarna.
En samfällighet ska även anmäla vem som är s.k. verklig huvudman om en sådan finns. Verklig huvudman är en person som kontrollerar mer än 25% av föreningen eller på annat sätt har rätt att utse mer än hälften av styrelseledamöterna i samfälligheten. Anmälan ska göras till Bolagsverket och finns det ingen huvudman är det just uppgiften att verklig huvudman saknas som ska anmälas.
I den delägarförvaltade samfälligheten anses den ägande fastigheten ha sin proportionella andel av samfällighetens tillgångar, skulder, inkomster och utgifter. För vad som är avdragsgillt respektive skattepliktigt gäller samma regler som om delägarna haft intäkten eller utgiften direkt. Nyanlägger samfälligheten en väg så äger den delägande fastigheten sin andel i vägen och får om det rör sig om en delägande näringsfastighet göra värdeminskningsavdrag på sin andel av vägen.
Finns skogsintäkter i den samfällda verksamheten ska den delägande fastigheten räkna sin andel som vilken annan skogsintäkt som helst vilken innebär att andelen ingår i ägarens beräkningsunderlag för både skogskonto och skogsavdrag.
I delägarbeskattade samfälligheter skall delägaren i sitt eget bokslut, inte göra avdrag för det kapitaltillskott som delägaren betalat in till samfälligheten. I stället skall delägaren redovisa sin andel av samfällighetens årliga resultat reducerat med det av delägarna inbetalade kapitaltillskottet. I delägarens balansräkning skall delägarens andel av summan av samfällighetens tillgångar och skulder redovisas.
I det fall samfälligheten ger ett ekonomiskt överskott vilket kan vara fallet med samfälld skog, fiskevårdsområden eller jaktvårdsområden finns en regel för delägande näringsfastigheter som säger att endast om den årliga vinsten är större än 1 500 kr per delägande fastighet behöver denna tas upp som inkomst. För ägare av näringsfastighet ska sådan inkomst tas upp i inkomstslaget näringsverksamhet. Är inkomsten lägre än 1 500 kr behöver denna inte redovisas. För ägare av privatbostad ges ett schablonavdrag om 1 500 kr och inkomst överstigande 1 500 kr tas då upp i inkomstslaget kapital.
Bedrivs momspliktig verksamhet på den delägande fastigheten har denna även rätt att dra av sin del av samfällighetens ingående moms och ska om samfälligheten har momspliktiga intäkter redovisa sin andel av den utgående momsen. Proportionering av den ingående momsen kan behöva göras hos delägaren om man även har ej momspliktig verksamhet exempelvis bostadsuthyrning och dess andel av nyttjandet av samfälligheten är betydande. Tanken är att ägaren av den delägande fastigheten ska redovisa sin andel av intäkter och kostnader samma år som samfälligheten men då uppgifterna ofta tillhandahålls så sent att bokslut redan är upprättat hos delägaren får redovisningen av praktiska skäl ske påföljande år.
Skatteverket har 2023 fastställt att samfälligheter med en omsättning överstigande 80 000 kr per år skall i momshänseende vara ett eget skattesubjekt. Dvs. samfälligheten skall själv redovisa samfällighetens ut- och ingående moms. Samtidigt kan samfälligheter med en omsättning understigande 80 000 kr per år kan välja att fortsättningsvis inte vara momsregistrerade och då verka som de då tidigare gjort.
Det är inte ovanligt att samfälligheter låter de som har momspliktig verksamhet betala in sin del av momsen till samfälligheten medan de som inte är momsregistrerade slipper motsvarande betalning. Detta förfarande är egentligen ingenting annat än ett förhållande där näringsfastigheter svarar för det ekonomiska tillskottet till samfälligheten i högre utsträckning än de borde. Denna inbetalning i sig utgör inget underlag för ingående moms utan det är fastighetens andel av samfällighetens ingående moms som får redovisas. Inbetalningen enligt exemplet ovan är ett tillskott till samfälligheten på samma sätt som övriga avgifter som betalas in.
Sedan 1/7 – 2022 finns en förändring i anläggningslagen som ger samfällighetsföreningars årsstämma rätt att besluta om förändring av andelstal för befintliga delägande fastigheter. Sådant stämmobeslut skall ha 2/3 majoritet och beslutet skall sedan registreras hos Lantmäteriet.