Mäklarens roll

Fastighetsmäklarens uppgift är att stödja både säljare och köpare vid en fastighetsaffär. Endast vid prisförhandlingen ska han/hon företräda säljaren. Mäklaren ska se till att du som köpare har tillgång till alla fakta som behövs för att genomföra köpet. Alla mäklare ska vara registrerade hos Fastighetsmäklarinspektionen, där det också framgår om en mäklare har någon anmärkning. Mäklarens juridiska skyldigheter framgår av Fastighetsmäklarlagen.

Kompletta och korrekta prospekt

Ett prospekt är en fastighetsbeskrivning i text och bild och normalt det viktigaste beslutsunderlaget för dig som köpare. Prospektet ska beskriva både objektet och hur försäljningen kommer att gå till. Som köpare bör du vara medveten om att beskrivningar i prospektet inte minskar din undersöknings-plikt.

Prospektet ger en översiktlig beskrivning av byggnader och mark, ofta kompletterad med bilder. Däremot är det inte så vanligt att det förekommer planritningar eftersom många gårdar saknar sådana. Beskrivningarna ska läsas med kritiska ögon och med eftertanke. Det är viktigt att bedöma det som står där men kanske ännu viktigare att titta efter vad som inte beskrivs. I prospektet bör också finnas tillräckligt kartmaterial för att du ska kunna göra en egen besiktning av marken.

Visning

Visningen är till för att du ska kunna titta närmare på objektet. För att få ut maximalt av visningen bör du förbe-reda dig, dels genom att studera prospektet ordentligt och dels genom en egen inspektion av mark och omgivningar. Den officiella visningen avser i regel bara gårdscentrum med tillhörande byggnation. Förberedelserna gör att du vet vad du ska titta närmare på och de hjälper dig att hitta frågor att ställa vid visningen.

Vanligt är s.k. öppna visningar då du som spekulant kan komma och titta oanmäld men när det gäller gårdar brukar man behöva anmäla sig till mäklaren för att komma överens om en visningstid. Mäklaren och eventuellt en assistent finns på plats för att svara på frågor men det är ofta mycket folk och det kan vara svårt att bilda sig en uppfattning snabbt. Ett bra tips är att ta med en kamera och ta bilder som du kan ha som stöd för minnet. Erfarenheten säger att det är lätt att glömma hur det såg ut när det är många intryck att bearbeta. För större objekt arrangeras i regel enskilda visningar.

Kunnande och kontakter

Som framgått är det stor skillnad på att köpa en villa och att köpa en gård. Eftersom köparen sällan är specialist på gårdar bör mäklaren vara det. En specialiserad mäklare ger dig tillgång till kunskap och kontakter som du kan ha stor nytta av. Det kan röra värderingsgrundande fakta men också sådant som har att göra med den verksamhet du tänker bedriva på gården.

Oavsett om du ska sätta upp ett vindkraftverk, starta gårdsbutik, hyra ut stallplatser eller något annat, kan du behöva någon som lotsar dig vidare. Vanligtvis kan mäklaren tipsa dig om bra kontaktpersoner inom olika områden. Det är också bra om du själv skapar ett kontaktnät med sakkunniga som kan hjälpa dig vid gårdsköpet.

Prissättning

Det finns inga officiella regler eller principer för hur jord- och skogsfastigheter ska prissättas. Tidigare såldes de flesta gårdar genom slutna anbud vilket innebar att mäklaren inte behövde ange någon prisuppgift i annonser eller prospekt. Detta börjar försvinna till förmån för öppen budgivning där man vanligen anger ett utgångspris eller en prisidé.

De flesta mäklare försöker sätta priset på en rimlig förväntad nivå men eftersom värdering inte är någon exakt vetenskap kan det ibland slå fel. Orsaker till en felaktig prissättning kan vara bristande underlag från liknande försäljningar i närtid eller i närområdet, en marknad som kraftigt är på väg uppåt eller nedåt etc.

Budgivning och fri prövningsrätt

Inte heller när det gäller budgivning finns det några lagstad-gade regler för hur det ska gå till. Ta reda på vad som gäller. Oftast framgår det av prospektet.

Vanligast är s.k. ”öppen budgivning” då det i prospektet ofta anges en prisidé. Budgivaren får veta nivån på högsta budet och hur många budgivare som deltar. Budgivningen genomförs oftast med en telefon- eller mailbudgivning tills högsta bud nåtts. ”Sluten budgivning” innebär att du senast en viss dag lämnar in ett anbud med det pris du är beredd att betala.

Den som lämnat högsta budet får i regel köpa fastigheten. Ibland får de budgivare som ligger högst skiljas åt i en avslutande ”öppen budgivning”. Detta försäljningssätt blir alltmer ovanligt. Även ”fast pris” kan förekomma, särskilt i en svagare marknad. Det är säljaren som avgör alla förutsättningar kring budgivningen och vem som i slutändan får köpa. Säljaren kan när som helst ändra förutsättningarna och även avbryta budgivningen.

Ett anbud är inte heller bindande, varken för säljaren eller för köparen. Det är alltså ingen garanti att du får köpa fastigheten även om du har lagt det högsta budet. Det är först när en köpare och säljare undertecknat ett köpekontrakt eller annat överlåtelseavtal som de bundna till att genomföra fastighetsöverlåtelsen med varandra, dvs nivå på bud, villkor m.m.

Oavsett formerna för budgivning alternativt försäljning till fast pris är mäklaren skyldig att framföra alla bud som kommer in till säljaren. Dessutom ska mäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till dig som köpare när uppdraget slutförts.

Säljarens, köparens och mäklarens undersökning- respektive upplysningsplikt

Vid en fastighetsförsäljning har säljare och köpare ett ömsesidigt intresse av att räta ut alla frågetecken, innan kontraktet skrivs. Mycket av detta görs i fastighets-beskrivningen.
Som köpare av en fastighet i Sverige har man en långtgående undersökningsplikt. Det betyder att du som köper en fastighet förväntas upptäcka de fel och brister som är möjligt att upptäcka vid en noggrann undersökning.

Säljaren har en upplysningsplikt där denne måste upplysa köparen om fel som den är medveten om och som är svåra för köparen att upptäcka. Köparens undersökningsplikt är dock mer långtgående än säljarens upplysningsplikt. Det betyder att huvudansvaret i slutändan ligger på dig som köpare att ta reda på det som du borde upptäckt vid en besiktning. Den som känner sig osäker eller upptäcker något som indikerar fel i fastigheten bör anlita en besiktningsman eller annan sakkunnig.

Mäklaren ska enligt lag ta reda på och upplysa om det som belastar fastigheten och i övrigt de fel som han känner till eller har berättigade skäl att misstänka. Men en mäklare har inte någon mer långtgående upplysningsplikt än för de förhållanden han eller hon upplysts om av säljaren.

Om det finns oklarheter kring fastigheten ska mäklaren uppmana säljaren att lämna så mycket information som möjligt om detsamma samt förmå köparen att uppfylla sin undersökningsplikt i största möjliga mån.

Observera att en köpare har undersökningsplikt även om säljaren genomfört en byggnadsbesiktning på fastigheten före försäljningen. En byggnadsbesiktning kan t.o.m. utöka köparens undersökningsplikt om den indikerar att det kan finnas fog för misstanke om fel eller skada på eller i en byggnad.

Friskrivning

Ofta när det gäller gårdar vill säljaren ha en friskrivnings-klausul i köpekontraktet. Det är inte något särskilt konstigt utan innebär att säljaren vill bli klar med affären och att han eller hon inte vill ansvara i tio år framåt för de eventuella fel som kan upptäckas och som det vid köpet varit nästan omöjligt att förutse. Det innebär att du som köpare friskriver säljaren från skadeståndsskyldighet vid fel och brister i fastigheten som i framtiden kan upptäckas och att du bör undersöka fastigheten extra noga innan köpet.

Önskan om friskrivningsklausuler är framförallt vanliga vid fastighetsförsäljningar där säljaren är äldre, kanske t.o.m. ett dödsbo och inte har all kunskap om fastigheten och dess eventuella byggnation.

Friskrivningar gäller även s.k. ”dolda fel” dvs. fel som inte varit kända av någon av parterna eller möjliga för köparen att upptäcka. Om köparen kan visa att det rör sig om fel som säljaren kände till eller borde känt till så skyddas säljaren inte av friskrivningen.